現(xiàn)實中，法理上的“瑕疵”與“缺陷”，是指質量問題程序上的大小不同，一般情況下，“瑕疵”較“缺陷”的質量問題輕，對于服務及商品的“缺陷”問題，消費者是可以退貨以及主張侵權損害權利的，至于“瑕疵”，因質量缺點的程度較輕，可能僅是美中不足，消費者一般只能主張修復、修理權利。質量上的這兩種程度，尤其是服務問題上，現(xiàn)實中很難量化，是一個主觀標準。物業(yè)公司與業(yè)主之間對于服務質量的爭議，一般均是對服務“瑕疵”的爭議，大部分業(yè)主認為物業(yè)公司的服務不如自己的意，認為物業(yè)公司的服務存在瑕疵而時常拒交物業(yè)費。
咨詢事例
咨詢者：“吳律師，我發(fā)現(xiàn)我們小區(qū)的保安時常在值班時睡覺，至于玩手機，那是經(jīng)常的事；樓道間的垃圾也沒有及時處理；小區(qū)里車輛亂停亂放也無人管理，等等，我們認為這是物業(yè)公司的服務有問題，有許多業(yè)主以此為由不愿意及時交納物業(yè)費，請問因物業(yè)公司的這類問題，業(yè)主可以主張緩交或者甚至拒交物業(yè)費嗎？”
吳律師：“您所說的這類現(xiàn)象，在法理上一般是定義為服務瑕疵，通俗的說是物業(yè)公司的服務存在美中不足。我們試想一下，當我們要求一塊玉無任何斑點時，這有可能做到嗎？即使做得到，這塊玉的價格將會是什么樣？本律師建議，對于這類問題，適宜于與物業(yè)公司溝通，或者向業(yè)主委員會反映，先要求物業(yè)公司及時改正，如果一次兩次溝通無效，再考慮緩交物業(yè)費，再無效時，則可以分析是否可以拒交物業(yè)費，物業(yè)公司對業(yè)主提出的問題無視或者處理不力時，此時可以考慮要求換物業(yè)公司，不宜直接就拒交物業(yè)費。通常情況下，當相當一部分業(yè)主提出對物業(yè)服務有意見時，一般是會得到改善的，除非物業(yè)公司不想干了，那就可能無視業(yè)主的意見。”
律師評析
現(xiàn)實中，大多數(shù)業(yè)主拒絕交物業(yè)費的主要問題是認為物業(yè)公司存在服務瑕疵，這也是物業(yè)公司感覺到較難應對的問題，一個小區(qū)成千上萬人，各式各樣的業(yè)主均有存在，物業(yè)公司做得再好，也會有業(yè)主不如意。
第一，部分業(yè)主存在“物業(yè)公司是自己的管家，就得管理小區(qū)內的一切事務”之錯誤思維，將原本不屬于物業(yè)服務范疇的事項，例如相鄰關系問題、房屋設計和質量問題、治安類社會環(huán)境問題、小區(qū)規(guī)劃不合理問題等，也期望物管公司應當處理解決。業(yè)主應當需要區(qū)分認為的物業(yè)服務問題是否屬于物業(yè)服務合同約定的物業(yè)公司應履行的義務，不能因物業(yè)公司拒絕履行非合同義務時，就誤認為物管公司沒全面履行合同義務而拒交物管費。
第二，由于物業(yè)服務具有時間持續(xù)性和不可能計量的特點，加之物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務企業(yè)應履行的義務只能較為概括籠統(tǒng)，所以業(yè)主認為只要持有自認為是問題的證據(jù)，就可以證明物業(yè)公司提供的服務存在質量問題，在訴訟中是需要提供充分證據(jù)形成完整的證據(jù)鏈加以證明的。一般情況下，業(yè)主想要不交物業(yè)費，需要有證據(jù)證明物業(yè)公司存在根本性違約行為，否則只要物業(yè)公司有證據(jù)證明其已經(jīng)提供物業(yè)服務，僅是服務中某些環(huán)節(jié)、個別事項做得有小問題，即是只存在一般瑕疵，人民法院一般至多判定物業(yè)公司應當減收相應物業(yè)費，不能成為業(yè)主拒交物業(yè)費的理由。